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中南建设(000961):销售、拿地提速 融资端持续改善

时间:20-07-05 00:00    来源:中国国际金融

公司近况

中南建设(000961)披露2020 年6 月份经营情况公告,我们对公司主要观点更新如下。

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6 月销售额增逾三成,全年有望完成2300 亿元销售目标。公司上半年合同销售金额814 亿元,与去年同期持平,销售面积同比下降6%至609 万平,对应销售均价同比增长6%至13359 元/平,其中6 月单月销售金额/面积分别同比增长34%/32%至257 亿元/192万平。销售权益比例(克而瑞口径)较2019 年提升3 个百分点至64%。我们预计在3300 亿元可售货值(新推+滚存)的支撑下,公司全年销售额将达到2300 亿元(隐含去化率70%),对应同比增速约15%。

二季度补库明显提速,下半年将延续积极拿地态势。公司上半年拿地金额同比增长16%至312 亿元,拿地面积同比增长64%至695万平方米(其中二季度分别同比增长84%和132%),对应楼面地价同比下降29%至4484 元/平;平均拿地强度38%,较2019 年(26%)明显提升。新增项目权益比例(金额口径,下同)62%,较2019 年(70%)有所下降;一二线城市占比42%(2019 年46%)。

我们测算新增项目税前毛利率约25%,高于2019 年房地产业务结算毛利率(18%)。我们估算上半年新增土储对应货值约800 亿元,与上半年销售额基本持平,公司仍有较强补库需求;预计下半年公司仍将积极把握窗口期补充土储资源。

融资成本边际下行,净负债率有望继续改善。年初至今,公司发行2 笔公司债融资17 亿元,其中4 年期票面利率6.8%,5 年期票面利率7.4%,对比2019 年发行的4 年期公司债票面利率7.6%有明显改善;发行一笔4 年期中期票据融资12 亿元,票面利率7.2%。

公司一季度末净负债率较年初下降19 个百分点至149%,我们预计公司在手现金增速将高于有息负债增速,同时伴随利润结算增厚净资产,净负债率有望继续下行。

估值建议

我们维持公司盈利预测不变。公司当前股价交易于5.6/4.3 倍2020/2021e 市盈率(我们覆盖的A 股开发商平均6.5/5.6 倍)。维持跑赢行业评级,上调目标价17%至12.00 元(主要因公司销售、拿地稳健增长且市场风险偏好上行),新目标价对应6.5/5.0 倍2020/2021 年目标市盈率和16%的上行空间。

风险

主要布局城市调控政策超预期转紧;融资环境超预期收紧。