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房地产行业:调控继续扩围、成交继续走弱,新三年棚改计划强托底三四线需求

发布时间:2017-05-31    研究机构:华创证券

投资要点。

上周(17/05/20-05/26)主流54城一手房成交环比-5%,其中,一二线环比+8%、三四线环比-19%,随政策加码向三线城市扩展,三四线降幅较大;

5月前四周成交月同比-13%,降幅较上周继续扩大、较4月的-24%大幅收窄,其中一二线同比-28%、三四线同比+20%,同比来看三四线5月表现仍较强。库存方面,19个重点城市住宅可售面积环比下降0.2%,3个月移动平均去化月数环比持平为7.6个月,成交下滑同时库存依旧下降表明供给收缩快于需求收缩,行业依然处于去库存阶段。政策方面,青岛、淮安、长沙等城市限购力度进一步加强,同时南宁、张家口、嘉兴等城市先后限售,而更值得注意的是,国务院常务会议制定未来3年1500万套棚改计划,打破了原先市场对于后续棚改推进较弱的预期,同时考虑到过去两年中三四线城市供需改善之下,或将间接推动更多住宅需求的释放,从而推动三四线城市的棚改逻辑中期化,三四线城市的需求或将更持续释放,此外,本次新三年棚改规划推动住宅需求的释放也将持续推动下游消费(家电、家具等)需求的释放以及上游投资(水泥、建材等)需求的拉动,预计包括2017-2020年房地产开发投资将有一定支撑。我们维持“一二线量缩价稳、三四线量价向好”判断,并关注三四线城市中棚改货币化推进以及央企改革,维持板块推荐评级,并维持推荐组合: 1)一二线资源:招商蛇口、首开股份、北京城建;2)三四线开发:新城控股、荣盛发展、华夏幸福; 3)低估值龙头&央企整合:华侨城A、保利地产。

1. 房地产行业数据。

上周54个重点城市新房合计成交645.6万平米,环比下降5.4%;5月截止上周合计成交2,627.8万平米,环比4月上升1.5%,较去年5月下降13.0%,其中当月月成交同比降幅较4月收窄10.0个百分点。其中,

一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:28.7%、2.5%、-23.8%、-3.0%,当月月成交同比分别为:-35.6%、-26.0%、4.2%、83.1%。19个重点城市住宅可售面积为7,679万平米,环比下降0.2%,3个月移动平均去化月数为7.6个月,环比基本持平。

2. 主要政策新闻。

国务院常务会议决定未来3年改造棚户区1500万套;安徽允许货币化安置户购买非住宅商品房;住建部称要推进棚改货币化安置促进三四线城市去库存;青岛、长沙、淮安等城市限购升级;南宁、张家口、嘉兴等城市先后推进限售;深圳房贷利率浮动,建行上调至基准;住建部称截至4月底全国住房公积金缴存余额4.71万亿;上海继北京后悄然下调房产中介费;西安购买经济适用房满5年补15%差价可变商品房;福州今年计划住宅用供地4,740亩。

3. 公司动态跟踪。

嘉禾集团受让长泰广电地产100%股权;中国武夷中标2.69亿元人民币坦桑尼亚公路工程施工项目;中南建设(000961)中标徐州双楼物流园区安置房PPP 项目;北京城建中标北京延庆康庄45万平米旧改项目;新黄浦控股股东在两个跌停日内合计增持40万股;三湘印象与上海云锋新创股权和IDG 资本投资顾问签订战略合作框架协议;光明地产签署60亿元泗泾古镇保护开发项目合作协议;粤泰股份拟8.8亿收购海南琼州两商住项目,深圳贤合旧改年底完成拆迁;万科A 出资50.3亿设立商业地产合伙基金。

4. 板块行情回顾。

上周SW 房地产指数下跌0.08%,沪深300指数上涨2.25%,相对收益为-2.33%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第6位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:南国置业、云南城投、绿景控股、东方银星、万通地产。

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