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新三年棚改规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益

发布时间:2017-05-25    研究机构:华创证券

事件:

国务院总理李克强5月24日主持召开国务院常务会议,听取棚户区改造工作汇报,确定后三年棚改目标任务。会议认为,棚户区改造是体现以人民为中心发展思想的重大民生工程,是推动新型城镇化的重要举措。近年来棚改工作取得显著成绩,过去8年已使8000多万住房困难群众“出棚进楼”,既改善了民生,也带动了有效投资消费和去库存。会议要求,针对目前一些地方棚改推进难度加大、配套建设滞后、融资困难等问题,要落实各项支持政策和地方责任,加大督查力度,管好用好棚改专项资金,完善水电气热路和教育、医疗等配套设施,提高入住率,在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例,确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务。会议确定,实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套,加大中央财政补助和金融、用地等支持,以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下“硬骨头”,兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。

点评:

1.三四线短期棚改逻辑中期化,预计每年将直接带动需求2.3-2.6亿平

本周国常会听取棚户区改造工作汇报,认可了近年来棚改工作取得显著成绩,尤其是对于棚改货币化安置的工作成绩。其中,政府计划在2018-2020年三年间继续推进1500万套(平均每年500万套)的棚改计划,虽然较2015-2017年三年1800万套(平均每年600万套)下降17%,但比市场原先较弱预期仍有所提升,并且考虑到2015-2017年三年平均货币化安置比例43%-46%,对应每年货币化安置套数258-278万套,按照每套85平米估算,对应每年带动住宅需求2.2-2.4亿平米,假设后续2015-2017年三年平均货币化安置比例为50%-60%(2016年实际为50%),那么对应每年货币化安置套数250-300万套,同样按照每套85平米估算,对应每年带动住宅需求2.1-2.6亿平米,预计推动商品房住宅需求增速为-10%至+16%。因而,原先预期三四线城市仅一年的短期棚改逻辑将中期化,三四线城市的需求或将更持续释放。

2、棚改推动三四线库存下降,供需平衡下催生的间接住宅需求更为可观

目前市场虽然已经开始逐步接受并认可棚改对于三四线城市住宅需求的影响,但还存在着一个误区,那就是仅考虑了棚改货币化安置推动的直接住宅需求,认为这部分需求占比全年需求只有20%左右,并不大,并且后续如果棚改政策减弱那么三四线需求释放将大幅下降,但实际上这种逻辑却忽略棚改间接推动的更为可观的住宅需求,自2016年1季度开始棚改货币化安置持续去库存开始,三四线城市的库存已经从高位30个月逐步下降到合理区间,甚至部分三线城市已经进入到12个月以内,而在此类城市的供需进入到合理区间、甚至是涨价区间之后,同时又在购房政策又相对优惠的背景下,逐步推动住宅需求的进一步释放,并且后续随着越来越多的三四线城市库存进入到合理区间,需求的释放也将进一步加强,而本次新三年棚改规划也将再次加强上述影响,推动三四线的需求释放短期逻辑中期化,因而预计后续三年的住宅需求释放或也将更为持续。

3、棚改新规划除将带动三四线需求之外,下游消费和上游投资都将受益

棚改货币化安置除了将带动三四线住宅需求之外,同时也将带动下游消费和上游投资。对于需求方面,下游如家电等消费需求的持续放量已经在持续验证了,而未来新三年棚改规划或将继续推动三四线住宅需求的释放,甚至推动住宅需求更快速释放,从而继续推动下游消费需求的释放,并且由于更多将采用货币化安置的方式,棚户区改造居民的财富将获得迅速提升之后,从而将继续推动下游消费升级,并且下游消费需求释放的期限拉长到了三年;而对于投资方面,原先由于市场预期棚改对于三四线住宅需求的拉动仅是一年的短期效应,很多房企在企业层面可能都是去库存的想法,没有再投资的意愿,但是新三年棚改规划将这个短期逻辑中期化之后,适当在住宅方面在再投资也变得很有需要,因而也将带动上游,如水泥和建材等,从而拉动房地产开发投资,因而预计后续包括2017-2020年的房地产开发投资将得到一定较强的支撑。

4、预计棚改货币化安置比例仍将提升,但获政策支持的城市能级将下移

过去三年中,全国棚改货币化安置自2015年的30%提升到了2016年的49%,并在2017年获得进一步的提升,根据全国主要17个省的平均棚改货币化安置为64%。此外,进入2017年以来,国务院总理李克强和住建部部长陈政高已经连续多次强调(包括本周国常会)要继续提升全国棚改货币化安置比例,其中尤其强调三四线城市,并且也同时肯定了棚改改善民生、带动投资、拉动消费和去库存的作用,因而在如此基调之下,预计后续三年棚改货币化安置比例仍将在目前50-60%的水平上进一步提升;另一方面,本次国常会也提到了“在商品住房库存量大、市场房源充足的市县”,也透露出政府后续将棚改政策支持力度往县级城市逐步下移,这正好与我们近期对于贵州的棚改调研情况类似,其他如辽宁省也正逐步推出类似的政策,而这样才能有效地去化住宅库存、化解地方债风险、提升居民生活水平、甚至拉动当地GDP。

5、三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益,维持推荐评级

本周国常会中政府认可了过去几年棚改工作的显著成绩,并且计划在2018-2020年三年间继续推进1500万套棚户区改造,预计每年将直接带动住宅需求2.3-2.6亿平米,打破了原先市场原先对于后续棚改推进较弱的预期,同时考虑到过去两年中三四线城市供需改善之下,或将间接推动更多住宅需求的释放,从而推动三四线城市的棚改逻辑中期化,三四线城市的需求或将更持续释放;此外,本次新三年棚改规划推动住宅需求的释放也将持续推动下游消费(家电、家具等)需求的释放以及上游投资(水泥、建材等)需求的拉动,预计包括2017-2020年的房地产开发投资将有一定的支撑。我们维持“一二线量缩价稳、三四线量价向好”判断,并关注三四线城市中棚改货币化推进以及央企改革,维持推荐:1)三四线开发:新城控股、荣盛发展、中南建设(000961)、华夏幸福;2)一二线资源:招商蛇口、首开股份、北京城建;3)低估值龙头&央企整合:华侨城A、保利地产。

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