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1-2月房地产运行数据点评:代表城市3月前11日新房销售同比下降

发布时间:2017-03-15    研究机构:申万宏源

本期投资提示:

我们2017年1月5日在三线城市调研报告中《样本三四线城市去库存超预期》就指出三四线城市去库存情况超预期。原因在于当地竞争格局的改变,一线房企的市占率提升;居民改善性需求逐步显现,由奢入俭难;交通的进一步便利利好人口集聚,促进房地产去库存。现在房地产销售数据逐步验证我们的观点。除了我们1月5日报告提到的消费升级原因,本轮三四线城市受益于一线城市房价的比价效应,所以各城市群周边卫星城市销售表现较好;而雾霾等天气也使部分一线城市购房人愿意为环境支付更高溢价l 统计局公布1-2月地产运行数据,高于市场预期,符合申万宏源地产预期。投资增长8.9%、新开工增长10.4%、销售面积增长25%、销售金额增长26%。结构上来看,东部地区量价保持平稳,销售面积和金额同比增速为15.9%和15.7%;中西部地区量价齐升,中部面积和金额增速分别为33.0%和44.1%,西部为36.2%和49.5%。随着3月份高基数的到来,我们预计增速会有所回落。

三月前11天一二线城市无论新房还是二手房,销量同比均回落;三线新房销售同比下降17.8%,三线二手房销量保持高增长。根据我们跟踪的44个城市的高频数据来看,新建商品房3月销量较2月后11天环比微降0.8%,销量同比跌幅25.4%。其中,一、二、三线城市环比销量变化分别为-1.3%、4.3%和-7.9%,同比分别为-11.7%、-33.1%、-17.8%。二手房3月销量保持增长,我们跟踪的15个城市日度数据显示环比增幅22.3%,同比增幅继续降为-31.9%。其中一、二、三线城市环比增幅分别为24.2%、21.4%和22.1%,同比增幅分别为-47.6%、-27.8%、45.0%。

二月一线城市土地供应面积环比增加66%,二三线环比减少20%左右。一二三线土地溢价率分别为3%、31%、44%,一线城市溢价率环比降低7个百分点,三线城市环比增加15个百分点。

政策方面,政府引导银行提供三四线按揭贷款,加大利率优惠力度。目前一线城市基本取消85折优惠,三线城市按揭贷款利率下行至4.5%左右。限购限贷城市增多,继续贯彻不同地方‘分类指导、因城施策’、重点城市‘一城一策、靶向治理’的调控原则,体现了政府重点是去库存,库存较少、房价过快上涨的城市投机需求被遏制。我们认为当库存去化顺利、部分城市房价增幅过高时,此次利好三四线的政策红利将消失,三四线的销售面积会出现加速下滑。此外,我们认为,由于比价效应,当一线房价出现拐点后,三四销售量价会随之下行。

三四线城市房企销售集中度提升,一线城市集中度下降,利好布局三四线的房企业绩。2016年前十大房企销售面积集中度提升至17%、销售金额集中度下降至14%,我们根据各房企的三四线布局测算了他们RNAV 对于三四线房价变动的敏感度,其中中南建设(000961)、云南城投、新湖中宝等地方龙头房企敏感度最高。此外,从公司基本面角度看,我们继续推荐土地资源优质、布局多集中于都市圈和卫星城的房企:招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展。

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