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从房企30强半年报看房地产业的深刻变化 销售黑马难再

时间:20-09-09 18:37    来源:新浪

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从房企30强半年报看房地产业的深刻变化 | 行业研究

文 | 郑慧 刘建中

2020年上半年,各房企经历疫情大考,又遇上融资政策收紧,它们的成绩单如何,这张成绩单反映出怎样的行业变化趋势?

依据克而瑞2020年上半年房企全口径销售金额排名,我们对前30名房企上半年的业绩表现和负债情况进行了梳理。(以下所有表格中,第一列的“排名”,均指上半年全口径销售额排名。)

利润指标:盈利普降,遍地拾金时代落幕

前30房企中,虽然上半年营收与归母净利润大多同比上升,但销售毛利率和净利率却呈下滑趋势:80%房企销售毛利率同比下降,66.67%的房企净利率同比下降。净利率在15%以上的有10家,在10%~15%的有12家,在10%以下的有8家。

考虑到非经常性损益的影响,我们结合各公司年报及克而瑞2020上半年年报点评的数据,整理了各房企扣除非经常性损益后的净利润状况。结论与不扣非净利类似:尽管有70%的房企扣非净利润上升,但有63.33%的房企扣非净利率同比下降。

虽然同为行业龙头,但30强的盈利能力差距很大,扣非归母净利润率最低的是招商蛇口,只有3.04%;最高的中国海外发展,20.24%,相差6.66倍。

30强盈利能力粗略可分为高中低三档,扣非归母净利润率或核心净利润率在15%及以上的为高档,分别是中国海外发展、中国金茂、华润置地、龙光集团、融创、雅居乐、佳兆业;

扣非归母净利润率或核心净利润率在8%-15%之间的为中档,分别是:旭辉控股、保利地产、荣盛发展、美的置业、金科股份、金地、龙湖、绿城、奥园、世茂、正荣、万科;

扣非归母净利润率或核心净利润率在8%以下的为低档,分别是:碧桂园、阳光城、新城控股、恒大、滨江、中南建设(000961)、中梁、融信、绿地控股、招商蛇口。

港股公司的盈利明显强于A股公司,高档公司全在港股,中档公司港股也占了大半,低档公司港股只有4家。

根据房地产销售的经营周期,2020年上半年结算的住宅项目大多是在2016年下半年及2017年获取的土地。从下图可以看到,彼时百城成交土地溢价率均处于高位。

自2017年下半年开始,虽然土地溢价率开始走低,但是成交土地楼面均价却始终处于高位。房企最重要的原材料——土地很贵!

我们以这30家房企为样本,计算了自2010年以来的销售毛利与销售净利率均值(剔除当年未上市及异常值)。可以看到,这30家房企的毛利率和净利率总体趋势在下行。

据国信证券测算,未来十年内商品住宅年均需求大致为12 亿平方米,相对2016 年到2019 年14.5 亿平米的年均需求有所下降。当前房地产开发行业,处于成熟期晚期与衰退期早期的更迭阶段。从体量上来看,房地产仍然是巨无霸、压舱石。但是,野蛮生长、遍地拾金的时代已经落幕。

负债指标:去杠杆压力骤增,国企优势凸显

房地产将转向精耕细作,不仅是因为需求端发生的变化,更是因为,原来“加杠杆、冲规模”不行了。杠杆已经非常高。继续加,“灰犀牛”就必然变成“黑天鹅”。

8月中下旬,市场传闻监管层将设“三道红线”限制房企融资规模,具体是:1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于一倍。依据触线条数,房企被分为“红橙黄绿”四档,若全未触线,则有息负债规模年增速不超过15%,每触碰一条,年增速上限降低5%,全部踩线,则有息负债规模不得再增加。

此传闻引发了关注和热议,但目前唯一由官方公布的信息是:住建部与央行于8月20日召开相关座谈会,且会议“形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。”

不论传闻属实与否,从前期诸多政策看,监管当局收紧房地产企业融资的意图,应该不假。事实上,自2016年确认房住不炒的基调后,监管层就一直在收紧房企的融资。

高杠杆是目前中国房企的普遍特征。限制融资,就是限制房企的外部“血液供给”,以后房企只能更加依赖自身的“造血功能”。

其实,不论传闻是否属实,业内一直认为,净负债率超过100%,本身就是一条红线。从净负债率来看,房企30强整体表现尚可,其中有8家房企不及格,超过了100%。

但是,从不易利用“会计手段”调节的资产负债率(剔除预收账款)来看,大部分房企,表现不佳。

业内认为,如果房地产企业的资产负债率超过80%,就有相当的危险。类比股票市场:这相当于,有100元,却拿了500元去投资。市场价格下降20%,净资产就归零。按照80%的标准,30家企业中有7家不及格。

但是,如果传闻中的“70%”为真,说明监管层更加审慎。80%相当于借了自身4倍的钱,70%相当于借了自身2.3倍的钱。

按照传闻中的70%,前30名的房企中就只有7家及格,23家不及格。

而且,7家及格的房企中,中海、招商、华润、保利、金地、金茂,6家是国企,只有龙湖是民企。

中国恒大是剔除预售账款后资产负债率最高的企业,为85.28%。这相当于自有100元,要借580元去经商。恒大真的需要去杠杆了。

有息负债是衡量房企债务水平的另一个有效指标。下图按照有息负债规模大小排列,可以看到,前30房企中,有19家有息负债规模已超千亿,而最高的恒大,更是与排名第二的碧桂园形成了断层。其有息负债高达8000亿,是第二名的2.44倍。

如此巨额的负债规模,怎么减?从2019年末各房企权益土地储备货值来看,恒大以高达两万亿元的土储高居榜首。

有这么多土地,想要减少负债,自然是要加快销售,促现金回流。

实际上,恒大高层已经开始处理这个问题。

在半年报业绩会上,恒大管理层表示:“6月底的有息负债较3月末减少了约400亿元,下半年降负债目标在600亿元左右,到今年年底预计比3月末力争减少1000亿元。”另外,恒大将力争2020年到2022年,公司的有息负债平均每年减少1500亿元。

除了卖房卖地,房企减少借贷,还有另外一条路:合作运营项目。从上表看,恒大、绿地和富力这三家债务较重的房企,销售权益比均在90%以上。

这说明,合作项目较少。以前,几乎靠凭一己之力拿地,自然要扛起更高的杠杆。在融资政策收紧的条件下,未来更多的房企可能会考虑项目合作。

另外,综合来看,房企中,国家队在负债指标上的表现普遍较好。

从净负债率、资产负债率两个负债指标看,表现均好的5家企业中,仅龙湖一家是民企;而两个指标均差的4家,只有绿地控股具有国企背景。

从借贷成本来看,5%以下的,除了龙湖,清一色都是国企央企背景,融资优势突出。

销售排名:座次固化,黑马难再

融资收紧的另一个影响是:房企销售排名固化。以前看谁胆子大,看谁敢赌。加上杠杆,规模和排名就上去了。但现在不同了,不允许“裸奔”了。没有相应的资产,也不能有高额的负债。

如果把30强称为第一梯队,如今没有进入第一梯队的房企,未来很难进入第一梯队。进入第一梯队的选手,日后的排名,也只能在目前的位置上,小幅振荡。

我们以2019年末的有息负债为基准,计算了2020上半年前30房企的有息负债增速。

其中,有息负债规模增速在15%以上的有5家,10%~15%的有8家,5%~10%的有7家,5%以下的6家,有息负债减少的有4家。不难看出,大部分房企已经在控制负债增长。传闻中三道红线所体现的精神,和房企的行动其实是一致的。

还有一个指标可以反映房地产企业是否要加杠杆:拿地销售比。

土地在整个房地产成本中,大约占30%-50%。拿地金额高于销售金额的50%,未来是扩张策略;40%附近,是稳定策略;而低于30%,则是收缩策略。

上半年,前30房企中,只有7家,拿地销售比在50%以上。而有18家房企在40%以下。排名前十的房企中,7家房企拿地销售比在40%及以下。这说明,它们大多开始控制扩张规模,采取稳定甚至收缩的策略。

拿地销售比超过55%的企业算是比较激进的。这些企业是:绿城、滨江、融信、阳光城、中梁。根据我们的其他研究,这5家中除了绿城和滨江具有持续扩张的能力,其他3家,可能是“一时冲动”。

从房企的整体表现来看,控规模、降负债已经逐渐成为主旋律,这意味着房企前三十强排名,尤其是前20名的名单基本固定,再难有黑马入围。

作者为《财经》产业研究中心研究员,编辑:马克

 

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