中南建设(000961.CN)

标普预期展望维持稳定,中南建设三个卓越构建企业护城河

时间:21-10-15 10:03    来源:金融界

房地产行业的寒冬正在加速到来。2021年以来已有多家房企出现债务违约问题。根据克而瑞统计的数据显示,2021年违约债券不论从数量还是金额来看,均远超2020年同期水平,截至9月27日,2021年房企累计违约债券只数达到39只,较2020年增长25只,累计金额达到467.5亿元,较2020年增长159%。

宏观调控持续收紧,悲观情绪同步蔓延。年初至今,不少房企遭遇股债双杀,部分股价创下历史新低,与此同时,部分激进房企信用风险加剧,也在拖累整个行业,市场悲观情绪过度发酵,打击了境外评级机构的信心,多家稳健经营房企也遭“误伤”评级下调。10月12日,国际评级机构标普将中南建设(000961)海外主体信用评级由B+调整为B,展望稳定。该调整更多反映的是海外评级机构对中国房地产行业发展的认识,就中南建设本身而言,目前经营稳健,并无偿债风险。

地产悲观情绪蔓延,央行定调健康发展

尽管债务违约是房企的个体行为,但无可否认的是,目前地产行业的负面情绪已经不仅仅局限于个体,而是蔓延到了整个行业。

今年9月,国际评级机构穆迪将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”,同时将多家房企评级展望调整为负面,行业信用风险担忧持续升温。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,下调评级是当前行业整体面临的问题,近期政策调控,很多企业债务压力较大,销售数据表现不佳,尤其是流动性的问题使评级机构更加谨慎,从评级角度来讲会比较悲观。

9月底,央行一周内两次提及房地产行业“两个维护”,强调“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,对外传递维护房地产市场稳定的决心。业内普遍分析认为,此举释放积极信号,四季度房地产融资紧缩态势有望得到缓和,但审慎始终是房企未来发展的重要方向,只有那些未雨绸缪、稳健经营的房企才能拥有更高的安全边际。

偿债压力小,不依赖有息负债发展模式

前期过度依赖债务进行规模扩张,是目前因债务违约倒下的房企通病,而中南建设在债务扩张上一直坚持理性稳健的原则。中南建设董事、总经理陈昱含曾表示,中南建设在战略选择上面很早就围绕着三道红线的调控方向,公司追求运营效率和确定性,是一家非债务型驱动公司,在同等销售规模的房企当中有息负债的规模处于行业低位。

数据显示,2021 年 6 月末中南建设有息负债(含期末应付利息)767.6 亿元,比 2020年末减少 31.5 亿元,呈下降趋势。具体到短债上,截至2021年6月底,中南建设一年内需要偿还的有息负债209亿元,平均单月需要偿还的不到17亿元,最高单月需要偿还的不到26亿元。

而今年1-9月,中南建设累计合同销售金额 1537亿元,比上年同期增长7.4%,平均单月销售金额为171亿元,最低2月销售金额也有111亿元,正常经营性的回款覆盖经营性的支出绰绰有余,另外中南截止2021年四季度境内外到期债券余额13亿元,今年年内无需要偿还的美元债,不存在偿债风险。

地产行业进入深度调整期,充裕的现金流才是最好的过冬粮草。在严控负债规模的同时,中南建设也持续保持良好的流动性和较强的偿债能力,稳健经营扩大安全边际。2021年上半年中南经营性现金流入746.4亿元,是一年内到期的各类有息负债的3.6倍,单月平均流入124亿元,远远超过一年以内各项经营负债的月度均值83亿元。经营性现金流量净额24.1亿元,同比增18.55%,连续四年保持正值。货币资金余额269.7亿元,为一年以内到期的各类有息负债的1.29倍,扣除受限资金后的余额215.5亿元,同比增加9.96%。同时公司剩余银行授信额度达1425亿元,未来可使用的信贷资源充裕。

长期以来,中南建设长期坚持不依赖有息负债的发展模式,有息负债与年度经营规模比值一直维持在行业最低水平,中南建设的发展模式更符合当下的监管要求和未来的政策导向,实际经营受到政策和市场调整影响较小。

严防三高,坚持审慎经营导向

2021年,在相对严峻的外部形势下,中南建设也给自己打好了预防针,一方面对行业形势做好预判,另一方面积极采取经营应对举措,主动降负债、去杠杆。在2021年中期业绩交流会上,陈昱含强调,在未来相当长时间,审慎经营都是中南建设的首要原则,打好这一场 “防三高”的持久战。

中南建设用高血压、高血糖和高血脂来比喻目前行业出现的经营风险,其中,高血压是指流动性问题,在当前大环境下,作为资金密集型的房企,确保流动性是第一要务。高血糖是杠杆和规模问题,对房企来说,三道红线就是血糖仪,不能达标就会影响发展能力。高血脂是利润问题,目前行业增收不增利的窘境就是高血脂的表现。

而中南建设将致力打好这场“防三高”的持久战,包括建立一整套覆盖投融管退的精益管理方法和工具,确保流动性安全;坚定去杠杆,加速实现三线全绿;勤练内功,通过轮动布局、合理下沉、规避热点等方式确保货地比等。对于未来的目标,提出“三个卓越”:卓越运营、卓越建设和卓越服务。卓越运营主要是通过产品研发、生产提效和供应链建设三方面的综合努力,把地产开发的品质和效率价值发挥到最大。卓越建设是指加快探索第二增长曲线。卓越服务主要是推动在基础服务、增值服务和城市服务方面能力的提升。

半年报显示,截至2021年6月底,中南建设“三道红线”仅扣除预收账款后的负债率还高于绿档要求,并力争在2022年内实现三线全绿。期内,中南建设净负债率为95.27%,比2020年末下降2.00个百分点;扣除预收账款后的负债率为 77.42%,比2020年末下降1.27个百分点;扣除受限资金之后的现金短债比为1.03。

对此,华西证券分析称,总体来看,中南建设正有序降低负债,杠杆率逐步下降,短期偿债风险可控,“三道红线”已达标两项,整体财务安全性持续提高。