中南建设(000961.CN)

[CFO成绩单]中南建设踩两条红线 债务同比增14%合联营投资多

时间:20-09-15 15:03    来源:新浪

新浪财经房产|大眼楼管

近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据,中南建设(000961)及CFO辛琦整体的财务成绩得分78分,整体表现相对一般。辛琦曾任阳光城财务总监,2018年4月起任中南建设副总经理, 5月起任董事,2019年4月起任财务总监,目前还任中南控股集团有限公司董事局副主席。

首先,从债务规模及结构来看。

据Wind数据显示(下同),今年上半年,中南建设的短期债务达到237亿元,长期债务达544.41亿元,总债务规模相较于去年同期增长13.99%,增速较快,其中的短期债务占比达到30.33%的水平,债务规模的控制及债务结构有一定的改进空间。

而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达281.52亿元,近3百亿的资金储备刚可以覆盖公司短期债务的数额,现金短债比仅为1.18,短期偿债压力不大。在现金短债比这一指标方面,中南建设好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中关于现金短债比为1的红线。

其次,从房企杠杆率方面来看。

中南建设的资产负债率为89.48%,而在剔除1247.5亿元合同负债及预收款后,其资产负债率仍达82.86%,大幅超过70%的红线。而在净负债率方面,今年上半年至147.17%的水平,也大幅超过100%的红线。

中南建设上半年的财务数据连踩两条红线,高杠杆率的风险较大。此外,Wind数据显示,公司当前的永续债规模为0,经过调整永续债后的资产负债率为89.48%,没有变化。

再次,从或有的隐性债务方面来看。

对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比,与2年前少数股东权益占比,进行比较,权益比与收益比的差别,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

今年上半年,中南建设的少数股东权益占比达到33.02%的高水平,而上半年少数股东损益达到3.2亿元,占净利润23.7亿元的13.5%。要低于2018年中的少数股东权益17.2%的占比,少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比,为0.78。

此外,中南建设账面对合、联营公司的股权投资合计195.24亿元,占总资产的6.05%,占净资产的57.48%。

而从债务对于利润表的影响来看。

平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现,能够综合的反应CFO的工作成果。中南建设的平均融资成本较高,达到约8%,相应的以利息支出为代表的财务费用也较高。上半年中南建设的财务费用率达到1.46%的水平,此外报告期内利息支出33.85亿元,其中资本化利息28.15亿元,资本化比例达到83.16%的水平。

不过,由于较高的杠杆及体外投资等的缘故,中南建设上半年的盈利能力表现较好,加权ROE达到9.11%,在行业处于中上游水平。

最后,从量入为出的拿地政策来看。

中南建设的土储建面达到4411万平方米,相较于2019年1541万平方米的销售面积来说,可以满足未来2年多年左右的销售,土储有待补充。其中处于一二线城市的土地储备占比达到47%,土储质量也有提升空间。

此外,今年上半年受疫情影响,房企之间土地政策出现了明显的分化。中南建设上半年的拿地均价为4447元/平米,销售均价为13357元/平米,地价与房价之比为0.33,处在合理水平。不过,公司上半年的ROIC(投资回报率)仅有2.48%的水平,这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

面对连踩两条红线的情况,中南建设集CFO辛琦表示,“三道红线”如果出台,对整个行业来说不是坏事:“我们觉得不是个坏事,反而会让整个行业越来越规范,对行业的信用风险也是一种降低。限制负债增长规模对于头部房企来讲,意味着未来每家的经营也会朝着更加稳定的发展,对行业的稳定也会有所助益。”这对于杠杆率较高、体外投资较多、融资成本高的中南建设来说,三道红线意味着CFO的工作考验更大。

 

 

附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:

有息负债规模增速;

现金短债比;

短债占比。

而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:

资产负债率;

剔除预收款后的资产负债率;

净负债率;

永续债调整后的资产负债率。

此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:

少数股东权益占比;

对合联营企业投资/总资产;

少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:

平均融资成本;

财务费用率;

利息资本化率;

ROE;

从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:

地价/房价;

一二线土储占比;

土储去化周期;

ROIC。

针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。