中南建设(000961.CN)

中南建设:长效经营的三大战略护城河

时间:20-09-03 09:53    来源:东方财富网

原标题:财面儿·中报深解丨中南建设(000961):长效经营的三大战略护城河

中报季收尾,仅从“成绩单”来看,2020年上半年,房企过得并不太好。受疫情影响,上半年,房企销售额整体下滑,业绩增速普遍降低。

不过,也有少数房企迎难而上、逆势前行,中南建设就是其中的代表之一。2020年上半年,中南建设两大主营业务房地产和建筑收入实现双增长。在此基础上,上半年中南建设实现营业收入296.9亿元,同比增长27.3%;归母净利润20.5亿元,同比增长56.2%;基本每股盈利0.54元,同比增长54.06%。

中期业绩会上,中南建设管理层强调,“业绩承诺使命必达”,中南建设对15%的销售增长目标充满信心。

提速周转,实现销售抢收

虽然2020年开年,疫情的到来将房地产行业打了个“措手不及”,但仅从中报成绩单来看,中南建设不仅将疫情的影响降到最小,还实现了业绩的高速增长。

2020年上半年,房地产开发业务贡献了中南建设总营收的64.71%,实现营业收入208.26亿元,同比增长35.07%。

中南建设房地产业绩的高增速,源自其高周转的发展模式。中南建设董事、副总经理陈昱含介绍,效率上,周转进一步提升,开盘时间从去年同期的7.2个月缩短至6.8 个月;此外,上半年竣工面积较去年同期增长超300%,为后续结利奠定了坚实基础。

2020年上半年,通过保开盘、谋供应、抢销售等多方面努力,中南建设房地产业务实现合同销售金额813.9亿元,同比增长0.2%。其中,第二季度发力明显,实现销售金额598亿元,同比增长18.9%。

按照中南建设的发展计划,第二季度发力,第三季度抢收。中南建设副总经理、财务负责人辛琦表示,抢收,抢的是供货,销售是顺势而为。陈昱含也表示,1-7 月公司完成了992亿元销售额,第三季度抢收,将争取实现1400—1500亿元左右销售额,并且对于实现全年目标有信心。

“中南建设是一家成长型房企,未来三年,中南仍将保持相对较高增速。”陈昱含表示,未来我们会结合不同阶段下政策和市场形势进行有效权衡,在保证经营安全和质量的前提下争取更高的增速,从逐年来看,这个增速大概在 10%-20%的区间内浮动。

土储优质,后方准备充沛

“兵马未动,粮草先行”,对房企来说,做好土储准备至关重要。2020年上半年,中南建设加大拿地力度,进一步聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集城市等核心都市圈。

半年报显示,2020年上半年中南建设新增项目45个,新增土储建面688.5万平方米,大于609.1万平方米的销售面积。

此外,中南建设新增项目平均地价明显下降,从2019年末的约5200元/平方米下降至2020上半年的约4400元/平方米。拿地销售比仅为37%,为后续投资留出巨大空间。

截至上半年末,中南建设已进入全国109个城市,覆盖长三角、珠三角、京津冀以及中西部等中心城市,目前共拥有418个项目,总土储建面4411万平方米,土储资源优质充沛。

值得一提的是,中南建设在拿地上同样遵循高周转策略。据陈昱含介绍,中南建设已经从2015年前的长期大盘战略逐渐转向聚焦于10万平方米到15万平方米之间的短平快项目获取上。

中期业绩会上,陈昱含还表示,2020年上半年,600亿元权益投资额和1800亿元权益货值增量的年度目标已完成过半,后五个月要更有作为。总体上,公司会坚持逐月定投和季度均衡,也会伺机在四季度获取更多资源,把握可能的反周期机会并提升取地利润率。下半年公司仍然会积极拿地,为后续发展夯实基础。

投融一体,造血能力增强

进取的拿地策略背后,是中南建设通过不断提升融资端能力来建筑起的“护城河”。

融资渠道方面,企业的直接融资在不断多元化。上半年境内累计新发行各类债券53.58亿元,品种涵盖小公募、中票、尾款ABS、供应链ABS等,投资人结构持续优化;境外新发行2亿美元海外债,获5倍超额认购,票面利率较去年首次发行下降187.5BP。

陈昱含表示,除公司债等低成本融资工具外,我们也在大力推动各战区扩大合作、投融一体,通过股权融资、股债结合及扩大并表等手段,有效提升公司的权益杠杆规模。与此同时,根据管理层介绍,2020年上半年,中南建设的融资成本也有所下降。

近期,房企融资再度收紧的信号颇为显著。8月20日,住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会。对于房地产融资管理,将以“三条红线”为标准。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,进而实施差异化债务规模管理。

然而在新规出台前,中南建设早就进行了一系列降杠杆举措,并且收效明显。半年报显示,中南建设总负债率89.48%,相比2019年末下降1.29个百分点;合同负债(原预收账款)1247.5亿元,占公司全部负债的43.17%。剔除合同负债后的资产负债率50.85%,保持在行业低位。

此外,截至2020年6月末,公司有息负债(含报告期末应付利息)781.4亿元。其中,短期借款和一年内到期的非流动负债为237亿元,占全部有息负债的30.33%,较2019年末的34.31%进一步下降了3.98个百分点,长短期结构更加均衡。

报告期末,公司在手现金余额281.5亿元,相比2019年末增加10.8%,现金短债比1.19倍,比2019年末增加13.3%,偿债保障度进一步提高。

“中南建设的信心源自何处?”似乎有了答案。一方面,高周转优势正在进一步巩固提升;另一方面,广积粮、谋发展。拿地力度的显著增强为企业未来销售、供货打下坚实基础;再加之,投融一体等融资能力的提升增强了核心造血能力。

有了这三大战略护城河的多保险加成,也难怪中南建设能够如此信心满满。

(文章来源:财经网)