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中南建设2020年半年度董事会经营评述

时间:20-08-24 21:58    来源:同花顺

中南建设(000961)(000961)2020年半年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

(一)宏观环境分析

2020年上半年,面对突如其来的新冠肺炎疫情和复杂严峻的国内外形势,国家加大宏观政策调节力度,在“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”基础上,提出“保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转”,要求坚定实施扩大内需战略,维护经济发展和社会稳定大局。强调积极的财政政策要更加积极有为,提出适当提高财政赤字率,发行特别国债,增加地方政府专项债券规模;指出稳健的货币政策要更加灵活适度,要运用降准、降息、再贷款等手段,通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种政策工具,强化预期引导,提供充足流动性,引导市场利率下行。在社会各界的共同努力下,上半年我国国内生产总值(GDP)实现45.7万亿元,虽然同比下降1.6%,但其中第二季度GDP同比增长3.2%,已经开始恢复增长。1~6月国家社会融资规模增量20.8万亿元,同比增加57.4%,6月末社会融资规模存量271.8万亿元,同比增长12.8%,流动性充裕,政策成效显著。2020年6月,我国1年期贷款市场报价利率(LPR)3.85%,较去年底下降0.3个百分点;5年期以上LPR4.65%,较去年底下降0.15个百分点;企业贷款加权平均利率4.64%,较去年底下降0.64个百分点;个人住房贷款加权平均利率5.42%,比去年底下降0.2个百分点。全国城镇调查失业率为5.7%,就业形势稳定。目前虽然国内疫情得到有效控制,但全球疫情依然在蔓延扩散,而灾害带来的世界格局变化对国内的影响仍需观察。

1、房地产行业

面对疫情的冲击,境内外流动性都在放松,国家进一步强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,促进房地产市场平稳健康发展。各地政策实施的灵活度加大。

2020年第一季度全国商品房销售面积2.2亿平方米,销售金额2.0万亿元,同比分别下降26.3%和24.7%,房地产开发投资金额同比下降7.7%。第二季度随着疫情得到控制和政策的有效应对,全国商品房销售面积4.7亿平方米,销售金额4.7万亿元,同比分别增长3.2%和6.6%,房地产开发投资金额同比增长8.0%。

在第二季度销售和投资恢复增长之后,虽然市场整体价格表现平稳,上半年全国商品房销售均价9,638元/平方米,同比增长3.3%,其中第二季度销售均价9,811元/平方米,环比第一季度增长5.9%。但一些地方出现房价涨幅较快,土地竞拍溢价率快速提升的情况。第二季度全国土地成交金额同比增加16.9%。整体流动性充裕的情况下,也有个别资金违规流入房地产市场的迹象。因此7月中央房地产工作座谈会也指出要重视房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控之弦,及时采取有针对性的政策措施,实施好房地产金融审慎管理制度,加强市场监测,抓紧建立住宅用地市场监测指标体系,持续整治市场乱象,依法有效查处违法违规行为。

但也应该看到7月底中央政治局会议进一步强调财政政策要更加积极有为,货币政策要更加灵活适度,保持货币供应量和社会融资规模合理增长。房地产作为基础行业和信用之锚的角色稳固,国家促进房地产市场平稳健康发展的愿望不变。中央也要求从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。因此未来虽然房地产行业仍将被区别对待,但只要实实在在坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,不违背调控的方向,居民和企业应该还会受益于国家宏观调节。

2020年上半年全国居民人均可支配收入15,666元,同比名义增长2.4%,与上半年全国商品房价格同比增幅3.3%差别不大。截止6月末,全国居民本外币储蓄存款余额90.5万亿元,同比增长14.3%,大幅高于全国商品房销售金额增速-5.4%。全国个人住房贷款余额与居民本外币储蓄存款余额的比值还只有35.9%,比2019年末下降0.9个百分点。目前全国常住人口城市化率刚跨过60%,户籍人口城市化率还不到45%,城市化和城市居民的居住需求增长还有较长的持续性。在国家发展新型城镇化,推动城市群、都市圈一体化创新背景下,更有新的机会。

在国家进一步强化“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,未来市场价格更为平稳,保有土地的成本进一步提高,财务杠杆更难加大的情况下,更少有息负债,更多通过提高运营周转效率加快发展的公司更符合政策的导向,有机会获得更多竞争优势。

2、建筑行业

面对疫情和国内外形势的挑战,国家提出要牢牢把握扩大内需的战略基点,扎实做好“六稳”工作,全面落实“六保”任务,积极扩大有效投资,加强传统基础设施和新型基础设施建设,加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局,建筑行业迎来更多发展机遇。2020年上半年,全国建筑业企业新签合同额12.6万亿元,同比增长4.7%,其中第二季度新签合同额8.3万亿,同比增长18.4%;建筑业总产值10.1万亿元,同比下降0.76%,其中第二季度总产值6.5万亿元,同比增长10.3%;建筑业实现增加值2.9万亿元,同比下降1.9%,其中第二季度增加值1.9万亿元,同比增长7.8%。特别是今年4月国家发出推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知,并对有关应用规则征求意见,8月国家发改委和证监会相关试点规则正式公布,基础设施REITs即将落地。这是国家深入推进供给侧结构性改革,实施扩大内需战略,加快资本市场发展,维护经济发展和社会稳定的重大举措。基础设施REITs可以拓宽基础设施融资渠道,加快优质基础设施建设;也可以拓宽社会资本投资渠道,提高基础设施建设和运营效率,优化资源配置效率,增强资本市场服务实体经济实效。建筑企业可以积极把握有关政策机遇。

(二)公司经营情况回顾

1、房地产业务情况

2020年上半年虽然受到疫情影响,公司房地产业务实现合同销售金额813.9亿元,同比增长0.2%,销售面积609.1万平方米,同比减少5.7%。其中疫情得到控制的第二季度,公司实现销售金额598.0亿元,同比增长18.9%,销售面积445.5万平方米,同比增长12.9%。上半年公司平均销售价格13,360元/平方米,高于去年同期水平,也高于去年全年水平。根据城市等级区分,公司在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为36%,在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为43%,与2019年相比略有下降。

2020年上半年公司竣工面积约527万平方米,同比增长约303%。由于竣工交付规模大幅增加,2020年上半年房地产业务结算收入208.3亿元,同比增长35.1%。因为结算结构差异,结算毛利率19.40%,同比下降4.00个百分点。报告期末公司合并报表范围内已售未结算的合同负债1,247.5亿元,是上年半结算收入的6倍,有关资源毛利率水平高于上半年结算资源。

2020年上半年公司新增项目45个,规划建筑面积合计约689万平方米。新增项目平均地价约4,400元/平方米,比去年全年约5,200元/平方米的水平明显下降。截止2020年6月末,公司共有418个项目,在建项目规划建筑面积合计约3,144万平方米,未开工项目规划建筑面积合计约1,267万平方米。在全部项目4,411万平方米可竣工资源中,一二线城市面积占比约35%,三四线城市面积占比约65%。

2、建筑业务情况

2020年上半年公司建筑业务积极克服疫情的影响,抓住发展机遇,新承接(中标)项目合同总金额148.3亿元,同比增长18.4%。其中3亿元以上项目19个,占新增合同额的64%。

疫情得到控制之后公司积极复工,建筑业务2020年上半年实现营业收入96.8亿元,同比增长22.1%。其中第二季度营业收入69.4亿元,同比增长47.3%。受完工项目结构的影响,2020年上半年综合毛利率11.10%,较去年同期下降0.84个百分点。

由于房地产业务和建筑业务收入都明显增长,2020年上半年公司营业收入实现296.9亿元,同比增长27.3%。公司归属于上市公司股东的净利润20.5亿元,同比增长56.2%,基本每股盈利0.54元,同比增长54.06%。

由于房地产业务结算结构的影响,公司2020年上半年毛利率17.28%,同比下降2.63个百分点。不过即使面对疫情的影响,公司房地产业务销售增长相对放慢,公司的费用控制水平仍然有所改善,上半年公司销售费用率2.36%,同比下降1.19个百分点,管理费用率4.59%,同比下降1.07个百分点。上半年公司的权益净利润率6.90%,同比提高1.28个百分点。上半年加权平均净资产收益率9.11%,同比增加2.36个百分点。

2020年6月末公司有息负债(含报告期末应付利息)781.4亿元,相比2019年末增加10.7%,有息负债的绝对金额仍在行业类似规模的公司里保持低位。有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债237.0亿元,占全部有息负债的30.33%,较2019年末的34.31%下降3.98个百分比,长短期结构更加均衡。报告期末,公司现金余额281.5亿元,相比2019年末增加10.8%,现金短债比1.19,比2019年末增加13.3%,偿债保障度进一步提高。

2020年6月末公司总负债率89.48%,比2019年末下降1.29个百分点。而且公司总体负债里销售产品收到的现金,在有关产品没有竣工确认收入前视为负债,基本没有偿付风险的合同负债1,247.5亿元,占公司全部负债的43.17%。公司2020

年6月末剔除有关负债之后的负债率为50.85%,保持在行业绝对低位。公司负债规模小,偿债能力强,实际经营风险低。

(三)房地产业务具体情况

1、2020年1-6月分城市销售情况

注:以上建筑面积、在建面积、未开工面积均指计算容积率的规划建筑面积。

4、项目跟投情况

为了提高组织效能,激发员工主动性,建立公司与员工风险共担、利益共享的机制,公司经股东大会同意设立员工跟投制度。2020年1-6月公司共有12个新项目引入跟投机制,员工跟投本金总额4,313万元,占跟投项目资金峰值的0.079%。

2020年1-6月,跟投项目中销售金额最高的5个项目情况:

2020年1-6月公司董事、监事、高级管理人员跟投情况如下:

截止2020年6月末,公司董事、高级管理人员未有退出跟投项目情况。

5、向购房客户因银行抵押贷款提供阶段性担保的情况

2020年6月末公司向购房客户因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额5,102,476万元。

6、截止2020年6月末公司主要项目出租情况

(三)建筑业务具体情况1、建筑业务未完工项目情况

(四)下半年计划

2020年下半年,公司房地产业务将继续以客户为中心,坚持大众主流住宅产品定位,坚持快速周转战略,拓宽土地获取渠道,提高货地比,进一步聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集城市等核心都市圈,重点区域极致深耕,同时一手抓供应链重塑和交付,一手抓品类研发,继续以健康住宅理念为核心,深入建设TED社区,提升组织能力、运营能力、产品能力等长周期发展能力,提高精细化管理水平,努力实现合同销售金额全年增长15%,确保年度竣工计划的完成,预售资源尽快确认收入,增加资产实力,优化资产负债表,提升信用评级,降低融资成本,提高盈利能力。

建筑业务将继续推进建筑产业化,加大标准化生产的比例,不断提升施工质量、施工效率和节能环保标准,积极把握政策机遇。二、公司面临的风险和应对措施 1、市场风险 当前全球疫情依然在蔓延,海外疫情的发展以及严峻的国际环境对国内经济社会的影响还待观察,而房地产行业本身也处于调整期,虽然短期市场确定性较高,但全年的发展还有很多不确定性,各地市场的分化也将加剧。 应对措施:坚持聚焦长三角、珠三角和中西部核心城市的布局战略,坚持稳健策略,进一步严格投资纪律,坚决贯彻快速周转的确定性选择,不断提高产品质量,提高抗风险的能力。利用短期市场的确定性加快推盘节奏,积极把握市场的确定性。 2、政策风险 虽然面临整体经济增长的压力,宏观环境对行业发展有利,但“房子是用来住的、不是用来炒的”是长期理念,房地产不可能成为短期刺激的手段,随着各地市场环境的变化,中央和各地房地产政策执行的尺度会发生变化,相当长时间内,房地产行业仍然会被区别对待。 应对措施:公司将继续坚持自主需求的主流产品定位,不寄托不切实际的政策幻想,坚持既定的战略投资方向,同时密切关注政策动向,及时调整不同区域的投资力度和投资节奏,适应市场环境的变化。 3、财务风险 虽然2020年下半年国家将继续保持宏观流动性合理充裕,但行业调控政策执行的变化,可能会对行业融资环境带来阶段性的影响,企业肯能因此面临一定的流动性风险。 应对措施:坚持战略方向,进一步提升运营效率,保证良好回款;尽快结算收入,增加资产实力,优化资产负债表,调整融资结构,提升抗风险能力;加强各种形式的合作,借助合作伙伴的力量,与合作伙伴共同成长。三、核心竞争力分析 1、战略优势 公司制定了符合公司禀赋特点的清晰战略,房地产业务坚持大众主流住宅产品定位,积极推进快速周转,不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局,适度增加一、二线城市的资源占比,控制中小城市的单项目规模,不断加强公司的运营能力,项目获取到销售的平均周期保持在7~8个月,为持续快速增长提供保障。 2、文化优势 公司以客户为中心,坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向,倡导表里如一,言行一致,不作假,不唯上,只唯实,拿结果说话,以扁平化管理来着力打造高效能组织,“赢则一起狂,输则一起扛”,营造“敢拼会玩、简单温暖、健康爱陪伴”的文化氛围,努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。 3、品牌优势 公司秉承“铸就百年基业”理念,提出“美好就现在”口号,建立健康住宅标准,建设健康TED社区,打造高品质产品,用爱筑就健康丰盛人生。2020年,公司荣获不同机构颁发的中国房地产开发企业20强第16位、中国房企综合实力200强第15名、中国房地产上市公司A股十强、中国房地产开发企业商业地产运营10强第5位、年度中国最佳健康雇主等荣誉,品牌认知度越来越高。 4、业务协同优势 公司业务涵盖住宅开发,商业、酒店管理,工程总承包,建筑安装等,和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局,具备承接各种城市综合运营项目的能力,在项目获取上有其他单一类型企业难以具备的优势。