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中南建设2019年年度董事会经营评述

时间:20-04-28 02:34    来源:同花顺

中南建设(000961)(000961)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

(一)经营环境分析

2019年宏观环境面临更多挑战,中美贸易战进一步深入,中央在继续推进打好“三大攻坚战”的战略部署下,坚持稳中求进,继续以供给侧结构性改革为主线,实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持流动性合理充裕,进行宏观政策逆周期调节,经济运行延续了总体平稳、稳中有进的态势。2019年全国实现国内生产总值(GDP)99.1万亿元,同比增长6.1%。

年末广义货币供应量(M2)余额198.6万亿元,同比增长8.7%,增速比2018年高0.6个百分点,比GDP增速高2.7个百分点。

年末社会融资规模存量251.31万亿元,同比增长10.7%,增速比GDP增速高4.6个百分点。年内央行宣布完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,推进新的LPR应用,深化利率市场化改革;同时两次全面下调金融机构存款准备金率共1.5个百分点,分三次定向下调服务县域的农商行存款准备金率2至3.5个百分点,分两次下调在本省经营的城商行存款准备金率1个百分点,释放长期流动性,加大逆周期调节力度。

2020年新冠病毒疫情开始,全球受到巨大冲击,虽然国内疫情防控向好,但境外形势发展仍然严峻,而灾害带来的世界格局变化对国内的影响仍需观察。面对不确定性,国家加大宏观政策调节力度,在“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”基础上,提出“保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转”,要求坚定实施扩大内需战略,维护经济发展和社会稳定大局。强调积极的财政政策要更加积极有为,提出适当提高财政赤字率,发行特别国债,增加地方政府专项债券规模;指出稳健的货币政策要更加灵活适度,要运用降准、降息、再贷款等手段,通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种政策工具,强化预期引导,提供充足流动性,引导市场利率下行。2020年1月央行在全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点之后,3月进一步实施定向降准,对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点,对符合条件的股份制商业银行额外定向降准1个百分点。

(1)房地产行业

2019年中央继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,推进落实“一城一策、因城施策、城市政府主体责任”的长效调控机制。年初,针对春节之后市场有所回暖,部分城市土地市场相对活跃的局面,国家引导城市政府适时推出针对措施,引导市场预期。由于财政政策加力提效,宏观流动性保持合理充裕,为了深入推进供给侧结构性改革,在推动高质量发展中防范化解风险,国家采取一系列举措。银保监会开展“巩固治乱象成果,促进合规建设”工作,强调合规和宏观政策执行,其他部委和地方政府也多有跟进,对行业的金融监管有所加强。7月中央政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。年底随着宏观环境的不确定性增加,在坚持稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制基础上,因城施策的政策执行灵活度有所加大。

2019年行业增速进一步放慢,全年全国商品住宅销售面积15.0亿平方米,同比增长1.5%,增速比2018年下降0.7个百分点;销售金额13.9亿元,同比增长10.3%,增速比2018年下降4.3个百分点;平均销售价格9287元/平方米,同比增长8.7%。全国商品房销售面积17.2亿平方米,同比下降0.1%,销售金额16.0万亿元,同比增长6.5%,增速比2018年下降5.7个百分点。随着行业调整,行业新投资开始放慢,2019年全国土地购置面积2.6亿平方米,同比下降11.4%,土地成交价款1.5万亿元,同比下降8.7%。行业开工和竣工的关系开始向均衡回归,2019年全国商品住宅新开工面积16.7亿平方米,同比增长9.2%,增速比2018年下降10.5个百分点;竣工面积6.8亿平方米,同比增长3.0%,2016年以来首年实现增长。行业总体投资保持增长,2019年全国房地产投资13.2万亿元,同比增长9.9%,增速比2018高0.4个百分点。其中住宅投资9.7万亿元,同比增长13.9%,增速比2018年高0.5个百分点。

虽然政策对行业区别对待,但行业仍然受益于宏观方向的调节。2019年末全国个人住房贷款余额30.2万亿元,同比增长16.7%,虽然增速比2018年下降1.1个百分点,但仍快于商品住宅销售金额增速。全年个人住房贷款余额增加4.4万亿元,与全国商品住宅销售金额的比值为31.6%,还高于2018年的水平30.9%。2019年全国个人住房贷款加权平均利率为5.62%,比2018年底下降0.13个百分点。虽然经历过2016年~2018年的高速增长,居民的购买力受到一定影响,但行业发展的基础仍然稳固。

2019年全国居民人均可支配收入30,733元,比上年增长8.9%,增速高于商品住宅平均销售价格。2019年末全国居民本外币储蓄存款余额82.1万亿元,同比增长13.4%,增速高于住宅销售金额。全国个人住房贷款余额与居民本外币储蓄存款余额的比值还只有36.8%。2019年末全国常住人口城市化率刚跨过60%,达60.60%,户籍人口城市化率仅44.38%,城市化和城市居民的居住需求增长还有较长的持续性。

面对新冠病毒疫情的冲击,以及国际环境变化对国内需求不确定性的影响,各地政策实施的灵活度进一步加大。由于境内外流动性都在放松,国家进一步强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产政策的连续性、一致性和稳定性,但房地产作为基础行业和信用之锚的角色稳固,国家促进房地产市场平稳健康发展的愿望不变。

同时国家区域发展的思路和国内城市化的方向更加清晰。2019年中央经济工作会议提出要加快落实区域发展战略,完善区域政策和空间布局,发挥各地比较优势,构建全国高质量发展的新动力源,推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设,打造世界级创新平台和增长极。2020年国务院《关于授权和委托用地审批权的决定》、国家发展改革委《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》、中共中央国务院《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》的发布,中心城市带动的都市圈、城市群和城市集聚带在国家发展中的作用将更加突出。

(2)建筑行业

2019年国家统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作,深入供给侧结构性改革,着眼长远发展,引导资金投向供需共同受益、乘数效应强的民生建设、基础设施短板,加强战略性、网络型基础设施建设,也受房地产新开工放慢影响,2019年建筑行业固定资产投资同比下降19.8%。但行业整体平稳发展,2019年完成总产值24.8万亿元,同比增长5.7%,增速比2018年下降4.2个百分点;实现增加值7.1万亿元,同比增长5.6%,增速比2018年上升1.1个百分点。

随着疫情的影响和国际环境的快速变化,国家提出要积极扩大有效投资,加强传统基础设施和新型基础设施投资,相信建筑行业将迎来更多机遇。

(二)公司整体经营情况回顾

2019年随着公司之前房地产销售快速增长的资源更多进入结算阶段,以及建筑业务完工的增加,公司营业收入大幅上升,全年实现718.3亿元,同比增长79.1%。公司归属于上市公司股东的净利润41.6亿元,同比增长89.8%,基本每股盈利1.12元,同比增长88.6%。

公司盈利能力也有所改善。2019年公司销售费用率同比下降0.37个百分点,管理费用率同比下降1.48个百分点,虽然由于并表范围历史项目结算,导致综合毛利率同比下降2.81个百分点,但公司营业利率仍同比增加0.91个百分点至8.78%,权益净利润率比同期增加0.33个百分点至5.80%。全年公司加权平均净资产收益率21.58%,比2018年提高了8.29个百分点。

由于经营规模的增加,公司2019年末有息负债由2018年末的579.4亿元增加至699.2亿元,全年增长20.7%,远远低于公司营业收入增速79.1%,也低于房地产业务销售金额增速33.7%,有息负债绝对额在房地产行业类似销售规模的公司里处于低位。有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债235.6亿元,在全部有息负债中占比33.7%,比例较2018年末的31.09%有所提高,但仍处于较低水平,绝对额也低于公司2019年末保有的现金余额254.1亿元。2019年公司持有的现金同比增长24.5%,快于全部有息负债的增长。

公司保持了良好的经营性现金流状况,2019年经营性现金流入1,109.7亿元,是一年内到期的各类有息负债的4.6倍。2019年公司经营活动产生的现金流量净额82.0亿元。

公司的负债结构也得到进一步优化,2019年公司总负债率90.77%,比2018年末下降0.92个百分点。而且公司总体负债里已经收到现金,但在销售的产品没有竣工确认收入前视为负债的预收账款1,233.6亿元,比2018年底增加132.4亿元,占公司全部负债的比例达到46.77%。剔除预收账款之后的负债率,2019年末公司仅为48.31%,在行业中也处于绝对低位。公司负债规模小,偿债能力强,实际经营风险低。

1、房地产业务情况

公司房地产业务销售保持较快的增长,2019年公司实现合同销售面积1,540.7万平方米,销售金额1,960.5亿元,同比分别增长34.6%和33.7%。平均销售价格12,725元/平方米,略低于去年同期水平。根据城市等级区分,公司在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为40%,在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为45%,与2018年差别不大。

2019年公司新开工面积1406万平方米,竣工面积946万平方米。由于竣工交付规模增加,2019年房地产业务结算收入515.9亿元,同比增长87.2%。因为部分历史项目结算,结算毛利率17.93%,相比去年同期下降2.30个百分点。报告期末公司合并报表范围内已售未结算的预收账款1,233.6亿元,比2018年末增加12.0%,有关资源毛利率水平高于2019年结算资源。2019年公司新增项目78个,规划建筑面积合计989万平方米。由于在济南、杭州、厦门、西安、苏州等二线城市核心区位增加较多资源,新增项目平均地价约5250元/平方米,比去年2018年明显提高。公司新进入济南、厦门等城市,聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市的布局更加完善。

截止2019年底,公司共有372个项目,在建面积合计3,078万平方米,未开工项目规划建筑面积合计1,148万平方米。

在全部未来可竣工的4,226万平方米项目资源中,一、二线城市面积占比约36%,三四线城市面积占比约64%。

2、建筑业务情况

公司建筑业务2019年继续优化职能分工,实施片区治理,改革市场营销责任制,受政府和社会资本合作项目更严格控制,地产政策有针对性调整,以及去年基数较高的影响,2019年公司新承接(中标)项目预计合同总金额277.8亿元,同比下降24%。其中3亿元以上项目30个,在新增合同额中占比52%。

由于完工明显增长,公司2019年建筑业务营业收入221.8亿元,同比增长45.5%。受完工项目结构的影响,2019年综合毛利率9.01%,较去年同期下降2.58个百分点。

(三)房地产业务具体情况

1、2019年分城市销售情况

2、2019年新获取项目情况

3、2019年末各项目建设情况

注:以上建筑面积、在建面积、未开工面积均指计算容积率的规划建筑面积。

4、项目跟投情况

为了提高组织效能,激发员工主动性,建立公司与员工风险共担、利益共享的机制,公司经股东大会同意设立员工跟投制度。2019年公司共有40个新项目引入跟投机制,员工跟投本金总额1.21亿元,占跟投项目资金峰值的0.059%。

2019年,跟投项目中销售金额最高的5个项目情况:

2019年公司董事、监事、高级管理人员跟投情况如下:

截止2019年末,公司董事、高级管理人员未有退出跟投项目情况。

5、向购房客户因银行抵押贷款提供阶段性担保的情况

2019年末公司向购房客户因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额5,162,947万元。

(三)建筑业务具体情况

1、建筑业务未完工项目情况

2、建筑业务已完工项目情况二、核心竞争力分析

(1)战略优势:公司制定了符合公司禀赋特点的清晰战略,房地产业务坚持大众主流住宅产品定位,积极推进快速周转,不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局,适度增加一、二线城市的资源占比,控制中小城市的单项目规模,不断加强公司的运营能力,项目获取到销售的平均周期保持在7~8个月,为持续快速增长提供保障。

(2)文化优势:公司以客户为中心,坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向,倡导表里如一,言行一致,不唯上,只唯实,以扁平化管理来着力打造高效能组织,“赢则一起狂,输则一起扛”,营造“敢拼会玩、简单温暖、健康爱陪伴”的文化氛围,努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。

(3)品牌优势:公司秉承“铸就百年基业”理念,提出“美好就现在”口号,建立健康住宅标准,建设健康TED社区,打造高品质产品,用爱筑就健康丰盛人生。2019年,公司荣获2019中国房地产开发企业20强第17位、2019中国绿色地产(商业)TOP10、2019中国房地产开发企业商业地产运营TOP5、2019中国房地产最佳雇主企业、2019ENR全球最大承包商250强第38名,中国承包商80强第11位等荣誉,品牌认知度越来越高。

(4)业务协同优势:公司业务涵盖住宅开发、商业、酒店管理、工程总承包,建筑安装等,和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局,具备承接各种城市综合服务项目的能力,有其他单一类型企业难以具备的优势。三、公司未来发展的展望

(一)行业格局和趋势

2020年房地产行业依旧处于调整期,销售和投资将进一步放慢,而且海外疫情深入对国内经济发展及居民购买力带来的不确定性,也会影响销售。但正是由于经济增长面临更多挑战,宏观流动性和政策灵活度将进一步加大。虽然“房子是用来住的、不是用来炒”的方向不变,行业会继续被区别对待,但房地产仍不可避免会受益于宏观调节。而且城市化还将持续,城市化区域的居住空间需求还会增长。随着新型城镇化的深入推进,珠三角、长三角区域等重点都市圈、城市集聚带将吸引更多新的产业和城市人口,有准备的企业将抓住更多机遇。但这也意味着行业内公司间的竞争将更加激烈,疫情使客户对“好房子”的要求进一步提高,企业单纯土地储备和融资能力的优势将降低,产品能力、运营能力、财务稳健程度的重要性进一步提高,健康的企业将获得更大的发展空间,行业集中度提升将更加明显。

而随着疫情的影响和国际环境的快速变化,国家提出保居民就业、保基本民生,积极扩大国内需求,加强传统基础设施和新型基础设施投资,公司作为资质种类最全、资质等级最高的民营建筑企业相信可以抓住更多机遇。

(二)2020年经营策略

公司房地产业务将继续以客户为中心,坚持大众主流住宅产品定位,坚持快速周转战略,拓宽土地获取渠道,提高货地比,进一步聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集城市等核心都市圈,重点区域极致深耕,同时一手抓供应链重塑和交付,一手抓品类研发,继续以健康住宅理念为核心,深入建设TED社区,提升组织能力、运营能力、产品能力等长周期发展能力,提高精细化管理水平。

建筑业务将继续推进建筑产业化,加大标准化生产的比例,不断提升施工质量、施工效率和节能环保标准,积极把握政策机遇。

2020年公司将努力实现房地产业务合同销售金额增长15%,确保预售资源竣工和收入确认,增加资产实力,优化资产负债表,提升信用评级,降低融资成本,进一步提高盈利能力。坚持简单透明的文化,打造不断创造历史、令人向往的美好组织,推动事业可持续发展。

(三)项目开发计划

2020年公司将继续深耕长三角区域、珠三角区域和中西部核心城市,现有项目计划开工建筑面积约866万平方米,竣工面积约1,439万平方米。

注:以上开工面积、竣工面积均指计算容积率的规划建筑面积。

2020年项目开工竣工计划是公司依据目前的资源和市场状况,结合现有能力对经营安排的大致规划,其随着市场、资源和公司情况的变化会灵活调整,并不构成公司对未来的承诺,敬请投资者关注。

(四)可能面对的风险

(1)市场风险

2020年房地产行业依旧处于调整期,而且海外疫情深入对国内经济及居民购买力可能的影响,也会给市场带来更多不确定性。虽然中期来说业整体仍保持平稳,但由于国内外环境结构的快速变化,各地市场的差异性将更加明显。

应对措施:坚持聚焦长三角、珠三角和中西部核心城市的布局战略,坚持稳健策略,进一步严格投资纪律,坚决贯彻快速周转的确定性选择,不断提高产品质量,提高抗风险的能力。

(2)政策风险

虽然面临整体增长的压力,宏观环境对行业发展有利,各项政策执行的灵活度会扩大。但“房子是用来住的、不是用来炒的”是长期理念,房地产不可能成为短期刺激的手段,相当长时间内,房地产行业仍然会被区别对待。

应对措施:公司将继续坚持自主需求的主流产品定位,不寄托不切实际的政策幻想,坚持既定的战略投资方向,同时密切关注政策动向,及时调整不同区域的投资力度和投资节奏,适应市场环境的变化。

(3)财务风险

虽然2020年国家将保持宏观流动性合理充裕,但全球自然灾害带来的需求特殊变化,可能会使企业面临一定的流动性风险。

应对措施:坚持战略方向,稳健经营,保证良好回款;尽快结算收入,增加资产实力,优化资产负债表,调整融资结构,提升融资能力;加强各种形式的合作,借助合作伙伴的力量,与合作伙伴共同成长。